主题：期房被抵押，危害到底有多大？

赵先生问：我购买了一处商品房，但听说该房已经被开发商抵押给银行了，这对我个人有什么影响？
答：开发商将所开发的土地使用权或在建工程抵押给银行取得贷款是房地产开发商融资的常见方式。消费者在购买商品房时，应特别注意对开发商有关证件的审查，必要时可委托律师办理。通常情况下，开发商出售已办理抵押登记的房子时应告知购房人，并取得贷款银行的同意，缺少任何一个条件购房行为都是无效的。如果开发商故意隐瞒商品房抵押登记之事实，购房人可以要求其返还已付购房款、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。需要说明的是，如果开发商破产或资不抵债，则你所购买的已办理抵押登记的房子很可能被银行没收，所以签订商品房买卖合同或订购合同前，购房者一定要慎重。

警惕期房陷阱

开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质极差，且无诚信可言，消费者付了房款之后有可能无法取得预定的房屋，最后可能落得财物两失。

虚假宣传误导消费。据不完全统计，业主与开发商、物业公司的冲突、矛盾有50％以上与虚假广告有关。

合同条款单方面的重大改变。在期房开发期间，开发商出于各种利益需求，单方面改变合同条款，购房者发现后要求开发商依照原约定履约时，一般难以达到。这原本属于开发商的重大违约，然而消费者因此退房时，却只能按目前所规定的开发商退回房款并给付一定利息或违约金。购房者丧失的找到更好房子的机会，或需花费更多的价钱才能买到房子的损失在预售制下无法得到赔偿。

丧失定金风险。在购房者签下《房产认购协议》，交过定金，签下合同，再交首期款的购房过程中，纠纷随时可能出现，因此存在丧失定金风险。

为此，省消委会特别提醒广大消费者，购买期房时一定得留意期房本身存在的风险，需要谨慎小心。同时也建议政府相关部门加强监管，正本清源，建立和完善一套完整的法律体系、信用制度及房地产监管制度，从而更好保护购房消费者的利益。

商品房预售制度的推行导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。7月25日上午，中消协发布的“2007年上半年全国受理投诉情况”显示，虽然上半年投诉总量较去年同期呈下降趋势，但商品房投诉比去年同期上升了15%，增幅第一。中国社会科学院法学所所长助理刘俊海认为，只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。

预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高。

当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。从融资渠道来看，房地产开发企业有银行贷款、发行股票融资、债券融资、信托融资等等。由于普遍对房地产业的发展前景看好，开发商获取银行贷款的难度已经大为降低，不少银行甚至找上门来，降低门槛为开发商提供贷款。而且，经过十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。

更重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，于国于民都是大为有益的。