主题：美智库：中国房价纵使下跌50% 银行也能正常运营

彼得森研究所近日发布研报，畅谈中国房价下行对银行(行情专区)业，投资与消费产生的影响。

中国当下正在进行新一轮的银行压力测试。毫无疑问，房价下跌对银行的影响必然会成为压力测试的主要内容。在过去的压力测试中，包括官方和非官方在内，多数研究对中房价给银行业造成冲击轻描淡写。比如，交行就在一份研究中表示，纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。

目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。让我们再来看一下，在2007年，中国银行(行情股吧买卖点)业的不良贷款率为6.6%。而在3年前的2004年这个数据还要翻倍。所以，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍可以像21世纪前十年一样进行相对常态化运营。

乍一眼看这个很合理。房地产(行情专区)贷款占到商业银行总贷款的20%，地产价格重挫会让许多这些贷款面临违约。多数违约可能将集中在杠杆水平较高的开发商头上，而非事实上拥有多数房屋“股权”的住户。虽然这会对银行造成冲击，但是在较高的资本缓冲水平下这一风险仍属可控。

然而，房价下跌造成的影响可能远非仅限于地产及相关行业，因为地产拥有消费和投资等其他属性。对投资的影响将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%，意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。

按照中国银行债权5级分类，如果抵押品价格下滑，银行必须针对这一债权进行准备金计提，银行杠杆比率自然会下滑。另外一个问题就是多数企业借助不动产质押向银行融资，故抵押品价格下滑将令其遭遇融资困难。在这种情况下，企业就会降低投资，并影响到整个经济。

图一。

这在历史上有没有先例？就像今天的中国一样，日本在上世纪80年代也面临着大面积房地产泡沫。和中国一样，泡沫多数来自于国内资本市场融资，家庭杠杆比率因为购置地产首付款比例(40%)较高而相对偏低。银行仍然占据金融市场主导，抵押品也都来自于不动产。而在房价下跌50%以后，使用房地产融资的企业融资能力大幅下滑，企业投资减少，日本经济也因此受到影响。

由于中国企业债务水平目前已经超出全年GDP总量的150%，地产价格下滑与投资之间的危险关系在仍然显著。而在大量使用地产作为融资抵押品的地方政府融资平台上，这一问题更加突出。地产价格下滑将令政府基建建设项目面临停滞，经济将在侧面受到影响。

图二。

此外，房地产价格下跌也会对消费造成影响。对消费的冲击来自两方面，第一，由于大部分购房行为源自投资。2012年前半年投资购房占比超出50%。第二，中国家庭多数财富以不动产的形式存在。这一比例在40%(美国为30%)。如果房价果真像交行所说的一样出现大幅下滑，毫无疑问家庭支出就会相应减少。

【百科】：彼得森国际经济研究所

彼得森国际经济研究所是由伯格斯滕(C. Fred Bergsten)成立于1981年一个私营的、非营利的、无党派的研究所，是非牟利无党派的美国两大智库之一。2006年，为了纪念其共同创始人彼得·乔治·彼得森(Peter G. Peterson)，更名为“彼得·乔治·彼得森国际经济研究所”。目前该机构的整个活动由弗雷德。伯格斯滕管理。

华盛顿智库彼得森国际经济研究所是一个私营的、非营利的、无党派的研究所，致力于研究国际经济政策。1981年以来，该研究所对广泛的国际经济问题给于了及时客观的分析。

全国多地楼市加大推盘力度 第二波降价潮来袭

当前全国楼市降温明显。取消政府限价，部分开发商降价跑量，购房者预期悄然转变……今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，开始步入市场化时代。业内人士表示，当前市场化调整将导致风险进一步凸显，政府调控和房企都将面临考验。

多地楼市加大推盘力度

最近，广州市叫停了被市场广为诟病的“双合同”，被看做是取消政府限价并转向市场化调控的开始。按照规定，开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，须承诺不采用双合同进行销售，否则将面临违规行政处罚。

不只是政府，企业对于楼市前景判断也更加理性。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产(行情专区)开发投资额继续放缓。在销售方面，近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度。

“以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反应。”中国城乡建设经济研究所所长陈准说。

复杂局面考验调控水平

成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显……在形势日趋复杂背景下，政府调控水平和智慧再次面临考验。

业内人士表示，在房地产市场开始步入市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，而宏观经济面临不小下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。

“今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整，政府不能采取老办法‘托市’，使楼市调整再次夭折。”国家行政学院教授王小广说。