主题：小产权房“禁而不止” 机构建议进行入市试点

[ 低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产房独特的生存空间不管是乡政府、村政府、村民以及参与小产权房建设的开发商，包括买房人，大家好像都感觉挺合适的，形成了双赢乃至多赢]

“最近又有新的小产权项目转正了，我相信我的房子早晚也能解决身份的问题。”对于小产权房的转正，居住在北京最大的小产权房小区太玉园的王静(化名)一直信心坚定。

然而，最近一段时间以来，有关小产权房的政策环境却越发风声鹤唳。

一个最新的消息是，北京一位国土部门官员因对违法建设小产权别墅区视而不见，被以玩忽职守罪判处拘役6个月，缓刑6个月。这是北京市首起因查处小产权房不力追究国土部门干部刑事责任的案件。该小产权项目开发公司老总及其前妻，以及所处地区两名村干部也分别被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判刑。

低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产权房独特的生存空间。吴亚平介绍:“根据我们的调查，不管是乡政府、村政府、村民以及参与小产权房建设的开发商，包括买房人，大家好像都感觉挺合适的，形成了双赢乃至多赢。”

报告指出，对于村(镇)政府来说，获得的超额利益是几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益；对于农民来说，同样的土地，如果被政府征用，农民得到的补偿很少，而通过开发小产权房，农民或集体组织则可以分享土地的增值收益，甚至还可以直接从小产权房开发收益中享受部分分红；对开发商来说，不必像利用国有土地开发商品房一样支付巨大的土地出让金，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成；从购房者层面看，小产权房能使他们以较低的价格取得安身之所，如果现行政策不改变，购房者就能以较低的购房成本享受几十年的住房。

有调查资料就显示，被征用的农村土地收益分配格局大致是地方政府占20%~30%，企业占40%~50%，村级组织占25%~30%，农民仅占5%~10%。

不仅如此，小产权房甚至吸引了炒房客的介入。

有媒体报道，北京的太玉园就有来自于包头的“炒房客”，其联合身边的亲戚在该小区购置了7套房，目前多在出租。在2005年开盘售价仅1990元/平方米的太玉园小产权房，到了2010年的二手房价已涨至7000元/平方米，涨幅超过250%。

正是这样一种利益格局，使得小产权房大量涌现并且“禁而不止”。

时至今日，对于全国范围内的小产权房规模究竟有多大，仍然没有统一的说法。

今年2月16日“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说：“目前还没有完整统计全国小产权房的数据。”

吴亚平表示，经过测算发现，1995~2010年全国小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995~2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。

解决建议

“尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0%，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。”吴亚平说。

饶有意味的一个现象是，在搜狐焦点网太玉园的业主论坛里，有一条出售太玉园东西两居室的帖子，在对房屋的基本条件作出介绍后，还专门注明：“此房不限购，无税”。

“尤其是如果2011年实施的城市住宅限售政策继续下去，这种不会被计入购房套数、没有购买条件限制、没有法律意义上的产权保障但拥有巨大价格优势的小产权房还可能会建得更多。”吴亚平认为，以目前的市场情况看，解决小产权房的需求越发迫切。

从近年来出台的大多数政策文件来看，基本是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，政策目标是以禁止小产权房开发建设和销售为主，采取的措施主要包括强制拆除、没收、停建停售和停水停电等。

的确如此，仅在北京，就陆续有不止一处小产权房项目被强制拆除。