主题：买房是件麻烦事 购150万房如何安排手中的钱

安排好每个步骤的事情和资金,买房这件事会更从容。

买房,前后少则几个月,多则2年,如果资金安排出了问题,临时借钱可不是个好差事。

如果你要买的是总价150万元的房子,其中首付款50万元,贷款100万元。而贷款分为两部分,公积金贷款50万元,商业贷款50万元,期限20年,等额本息。手里的钱除了50万元首付,还要根据成交的不同环节,准备其他款项。

买二手房,麻烦多一点

相比较一手房,二手房牵涉的缴费环节更复杂,风险也更多。买套150万元的二手房,打算首付50万元,你要准备的钱比买一手房更多,在拿到房子的钥匙之前你至少需要准备59万元,如果约定所有税费和中介佣金都由你支付,这笔钱大约在65万元以上。

考虑到银行审批贷款时参考的评估价可能低于成交价5%至10%,所以再多准备10万元也很有必要。你要准备75万元以上,才能保证全程顺利。

第一份：3万元

去向：意向金

初步选定房屋,支付购买意向金。这时中介机构开始在买卖双方之间协调出价和还价,如果双方对价格和其他成交条件达成一致,就签订房屋买卖区间协议,表示双方对交易流程、价格、责任义务等达成了一致,并且具备约束力。

第二份：7万元

去向：大定金

如果你手头资金足够,你最好准备好房屋总价的5%至10%作定金,分两笔支付。以150万元总价为例,通常定金在10万元。

第一笔3万元,在上一个环节中已经作为意向金支付了,在双方确定交易时转为定金,这个数额的定金一般被称为小定。如果是难得一见的性价比很高的房子,最好在签订完区间协议后的3至7天内,再加付7万元的定金,这个就被称做大定金。

性价比高的好房子会有几组客户同时和卖家谈判,如果你的定金数额小,其他人只要加价高于你的定金数额,卖家宁愿赔你定金也要改卖给别人的事情常有发生。如果你付了10万元定金,卖家违约除了10万元退给你,还要再赔付10万元给你,除非有人出价高出你十几万元,否则卖家不可能违约,十几万元明显超出了150万元二手住宅的普遍溢价空间。所以,大定金基本上可以保证这个房子不会被人半路抢去。

第三份：40万元

去向：首付款、中介佣金的一部分

居间协议签订后的7至14天内,要签订正式的二手房买卖合同,支付首付款。你同样要在交付定金以后就开始准备各种证明和材料,尽量在签订合同后尽快向银行申请贷款。

签合同的时候,前面的10万元定金直接转为首付款的一部分,你要做的就是再付一笔钱。但是首付款通常不会一下付齐,而是暂时扣下2万元作为交房尾款,防止卖家欠缴物业管理费、水电煤气费等费用算到你头上。这个环节需要再付38万元。

签订区间协议和二手房屋买卖合同时,有经验的中介人员会在各个步骤完成的时间节点,留足宽松的时限,这样即使审批环节出状况,也有时间处理。

各地对二手房中介的佣金比例规定都不同,上海是向买卖双方各收房屋总价款的1%,但实际情况却是,全部佣金由买方承担几乎成了目前业内默认的规则。这种情况在北京没那么普遍,但是北京的二手房中介收取的单笔佣金多在房屋总价款的2%以上,最高2.7%。

而且,为了起到互相约束的作用,规避风险,中介佣金最好分两次支付,签订合同当天付一半,等到最后交房时再付剩下的一半。

你可能要再补首付款

银行对这房子的评估价低于合同价,会参照评估价发放贷款,之前付的首付款就不够了,你还要再准备10万元补上这个缺口,这笔钱补上,产权过户手续才能正常办理。

第四份：3万元至11万元

去向：交易税费

签订合同以后,中介业务人员会凭购房合同在交易中心备案,申请贷款。交易中心确认你是否被限购的审查大约需要5个工作日,贷款审批流程需要10至20个工作日。审查通过、贷款获批后就是缴税了。

中介人员会先在当地税务部门进行报税审批,办理过户时,买卖双方在中介代理人陪同下,在交易中心的财税窗口缴税。

第五份：4.5万元至6万元

去向：交房尾款、另一半中介佣金

缴完各项税费,就是等你申请的住房按揭贷款放款。这笔款会放款到卖家的账户,你们就可以去办理产权过户了,接着,双方办理水电煤的登记过户,结清账户里的费用。约20个工作日后,拿到产权证。

这时可以办理房屋交接。双方由中介陪同到小区物业管理处做更名登记,结清物业管理费。把最后2万元尾款付清,并支付剩下的中介佣金。

第六份：1.04万元

去向：首次还款

和买一手房一样,第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除,不能用公积金冲抵。所以,这1.04万元也要在在首次还款之前存入。

这些情况下,多备10万元

上海磐德投资顾问有限公司市场总监倪岱尔提醒,月收入勉强等于月供两倍,补缴过社保,车贷没还清？?你可能无法足额贷款,需要准备更多的首付。

你家庭月收入的一半是月还款额的上限,而且是家庭所有贷款的月还款额之和,比如你家庭月收入2万元,还贷上限是1万元,还有每月2000元的车贷没还清,那么银行能审批给你的贷款就是按照月还款8000元发放。

做到这几点,避开风险

二手房买卖最大的风险主要在于产权归属。上海德佑地产经纪有限公司资深经理王平建议注意二手房的产权归属和户口。

别忘了查产权状况

一手房交易从开发商到客户,交接非常简单,而二手房可能比较复杂。如果卖家的房屋产权做了抵押,在抵押没有解除之前,不要买。

你可以在交定金之前要求中介出具该套房子的产权调查证明,看是否和卖家的产权证原件、身份证复印件上的信息相符。

你也可以自己去房地产交易中心查询。房屋的产权人以及详细情况都能查到：目前是否有抵押、经手价格等等详细信息。单项查阅费8元,全套查阅费30元。